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　　开发商热衷楼盘引入名校

　　■专家访谈

　　深圳大学师范学院教科所所长赵卫：

　　保证名校分校“名符其实”

　　应建立教师

　　流动派遣制度

　　名校在开发商新建楼盘内设立分校能不能保证是和名校总校一样的教育？深圳大学师范学院教科所所长赵卫认为，这取决于能不能实现教师的合理流动和派遣制度。

　　赵卫表示，在日本教师等同于国家公务员，其要按照国家的行政派遣和安排进行合理流动，不过流动一般都为短期，这不仅保证了教育资源的均衡，同时对于教师本身来说，短期流动并不会造成太大的生活影响，短期的改变环境还会增加教师的新鲜感和成就感。

　　“这些名校设立的分校能否保证其原本的教学质量也就在于原有的老师会不会到新设立的分校去教学”，赵卫表示，一方面，中国的教师都实行行政化，从行政指令方面无法保证其进行合理流动，而另一方面，由名校设立的分校毕竟是采用名校的“牌子”，作为名校，“其名义打了出去，就给名校的主体带来了压力，其自然会采取行动保证分校的质量，以维护其品牌的无形资产”。赵卫表示，一方面名校在进驻分校时要有所严格的筛选，另一方面名校尽其责任和义务搞好分校的教学，这两者就可以帮助名校的教育向全社会的扩散，无形中也就在帮助深圳解决教育资源不均衡的问题。

　　赵卫表示，名校的优质教学的一个前提是其生源的天然有差异，“好的学校自然吸引和招收了好的生源，作为名校能否在保证先期优质生源教学有保证的前提下，在分校提升不同质量生源的水平，这对名校则是个考验”。赵卫同时表示，开发商与教育的结合无疑会帮助深圳解决长期存在的教育资源不均衡的局面，但解决这一问题光靠开发商不行，还是要政府更多的推动和行动

　　部分房源溢价100% 常常有价无市

　　探寻名校“学位房”

　　深圳的名校学位房究竟有多“紧俏”，记者也专门走访一些名校学位房片区，除去学位房明显高于周边没有学位的普通住宅外，学位房的确在近年来的楼市上下变动中显得既“领涨”也“抗跌”，不过其“优质”的学位背后其房屋质量则参差不齐，多数名校学位房都是多年前开发的旧小区，抛去“学位”因素这些房子就显得价格虚高。而在目前楼市调控日渐趋紧的背景下，学位房也面临小幅的价格调整，一些学位房“有价无市”，而那些业主愿意小幅降价的学位房常常能获得很快成交。

　　“学位”价值远高于居住

　　近日，记者走访了深圳最负有盛名的名校学位房片区——福田百花片区，这里不仅有深圳实验学校的小学和初中，而且深圳外国语学校也同在这一片区。记者在百花片区的中介地铺了解到，与深圳实验学校小学部学位挂钩的周边楼盘中包括国城花园和南天二花园，由于其学位因素令这两个小区的房价都在每平方米4万元左右，而周边没有学位的二手房常常连3万元/平方米都卖不到。并且，由于学位与房子大小、新旧都没有关系，因此只求“学位”的购房者常常更愿意买最小单位、总价最低的户型，而国城花园43平方米的一房也就成为这一片区最为紧俏的户型，也因此这一小户型的单价被“追捧”到了接近6万元/平方米，相比那些没有学位的普通住宅，溢价接近100%。

　　不过相比于抢手的学位和“豪宅”的价格，这里的居住品质与其价格并不相称。记者了解到国城花园有十多年的楼龄，其楼道狭窄，房子难掩陈旧，而南天二花园的房子则建成于90年代，有20多年的历史，同样很难与4万元多一平方米的房子联系起来。

　　根据中联地产的数据显示，2008年1月与2011年6月期间，深圳学位房的最高涨幅（最高月份与最低月份相比）高达153.42%，而同期内非学位房的最高涨幅仅95.96%。与2008年1月份相比，学位房2011年6月份的均价涨幅高达115.69%，而同期全市二手房均价涨幅仅54.23%，学位房价格涨幅高出全市均价一倍以上；同时，学位房价格整体都运行于全市二手房均价之上，按年平均值看，学位房高出全市均价的差价从2008年的6596元/平方米，一直上升至2011年上半年的12852元/平方米，学位房呈现出明显领涨和差价扩大化趋势两个重要特征。

　　学位房也有小幅价格松动

　　根据中联的数据，2011年上半年百花片区学位房均价达到30007元/平方米，高出非学位房的22189元/平方米约35.23%，即重点教育资源给房地产物业带来的溢价空间高达35%。而推动溢价的因素则包括，学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价和学位房概念炒作带来的投资溢价。

　　记者也去深圳东门北路深圳螺岭外国语学校附近的学位房走访，相比百花片区这里的学位房与非学位房价格差异不大，大概在20%以内。中联地产研究人员告诉记者，同样学位差价不大的还有福田的景田北片区，那里学位房的溢价空间为22.85%，这与这两个片区主要以自住为主、投资投机氛围相比较淡有关。

　　而在目前楼市调控日渐趋近、深圳二手房按评估价征税的今天，购买低于五年的二手房将产生总价8%—10%的相关税费，二手房市场的整体低迷也限制了学位房的成交热度。中原地产百花片区的置业顾问告诉记者，原先市场好的时候百花学位房每月买卖超过20单，而到了8月以后，这里的买卖交易每月只有几个的水平。“学位房现在虽然报价仍然很高，但是价格已经有所松动，业主一般都会有5%左右的议价空间，一些成交价甚至低了一成，不过很多不着急孩子上学的买家仍然在观望中”。

　　学位房每年仍有可能调整

　　记者登录罗湖区教育信息网和福田区教育信息网发现，深圳目前的学位房，即各小学和初中都是采用按地段招生的方式，具体就是划定各个片区，片区内住宅的适龄入学儿童就近上片区内的学校。

　　不过教育局的工作人员也曾向记者表示，今年有学位的房子明年不一定有学位：具体学校的招生地段由所在区教育局根据辖区人口分布等情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。由于深圳全市人口密度分布不均，学校也不是均匀布局，而且办学规模不尽相同等原因，学校招生地段也可能出现大小不同的情况。每一年，各区教育局都会根据辖区学位供需情况，对学校的招生地段进行一些必要的调整，但一般调整的幅度不会太大。

　　而且有学位房的家长在为子女申请入学时还要注意，并不是仅仅有房产证明或购房证明就可立刻申请，在具体居住时间上各个学校的要求都有些区别，但起码的规定都是居住时间在一年以上，一些知名或热门的学校则原则要求是要居住三年以上，也有一些学位不紧张的片区，房子过户后当年就可以申请学位。

　　在申请学位的过程中也要排队，深圳户籍和非深圳户籍、已购买房产还是租赁房产、房产属于父母还是祖父母等这些因素都会影响排队的顺序。即使住宅被划归在学区内，如果赶上这一年片区内学位紧张的话排队靠后的也有可能被安排至就近的其他学校入学。